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万博ManBetX网址不同类型物业如何经营更赚钱?
来源:未知 作者:万博ManBetX网址 日期:2019-01-10 17:15
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  (原标题:不同类型物业如何经营更赚钱?2016年中国房地产投资回报率告诉你)

  2016年初,大量信贷进入楼市,热点城市先后出现复苏,大量的投资性需求、恐慌性需求疯狂入市,房价再现暴涨。2016年四季度,热点城市开始密集调控,随之楼市风向开始转变。面对市场的动荡,投资者更应保持理性,谋时而动,顺势而为。

  云房数据重磅推出《2016年下半年中国房地产投资回报率调查》,通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率这三个指标对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行深入调查,为广大房产投资人(机构)及购房者提供决策参考,为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观的参数依据,为银行押品管理人员预警房产潜在的变现风险。

  静态租赁指标代表了当年租金与价格的比值,反映的是当期年租金占房价的比例,也就是不考虑租金增长情况下可获得的租金收益。从各物业数据来看,写字楼静态租金回报率最高,商铺次之,高档住宅市场回报率最低。受近年来住宅价格的快速上涨,住宅市场静态租赁回报率持续走低;而写字楼、商铺市场,静态回报率明显高于住宅市场,接近长期企业债到期收益率4.5%。

  长期租赁回报率反映了租金动态增长情况下的长期租金回报水平,租金动态增长更接近于市场的真实情况,因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平。与静态租赁回报率排名相似,依旧是写字楼长期租金回报率最高,商铺次之,高档住宅市场回报率最低。从各物业长期租赁回报率来看,回报率水平总体相对合理,除高档住宅外,其他物业回报率水平总体高于五年期贷款利率水平,仅写字楼静态租赁回报率达到了房地产信托收益率水平。

  5年租赁后转售回报率,主要体现了房产增值带来的回报。总体来看,历史转售回报率仍处于较高水平,各物业平均回报率皆高于五年以上贷款利率。从2011-2016年租赁后转售回报率来看,总体回报率收益较高,尤其普通住宅市场,历史5年租赁后转售回报率总体水平较高,高于房地产信托收益率。虽然部分城市5年租赁后转售回报率仍然处于高位,但从近几期回报率情况来看,总体依旧呈回落趋势。从城市来看,随着2015-2016一线城市房地产市场的快速上涨,各类物业历史5年租赁后转售回报率大部分处于前列,尤其深圳住宅市场较为显著。

  与过去5年租赁后转售回报率水平相比,未来5年租赁后转后回报率将小幅上涨。各物业平均回报率皆能高于五年以上贷款利率,特别是商业市场将有望高于房地产信托收益率。从2016-2021年租赁后转售回报率预测数字来看,总体回报率收益较高,尤其写字楼及商铺市场租赁后转售回报率预测较高,高于房地产信托收益率。随着市场形势的转变,高转售收益将逐步回落。

  自2014年以来,楼市结束“黄金十年”,住宅价格涨幅趋缓,“囤房转售好过房产开发”的时代已经结束。届时,房地产投资的收益模式逐渐改变,以销售为导向的收益模式逐渐转变为以租金回报为导向。

  从回报率数据上看,历年各物业静态回报率表现较为平稳,维持在2.0%-4.7%之间;长期租赁回报率整体小幅下降,各物业回报率趋近8%;全国转售回报率(历史)自2014年以来呈现下降明显,2013年,各物业转售回报率(历史)大于房地产信托收益率,2016年,转售回报率(历史)接近房地产信托收益率,未来来看,在国家积极调控房地产市场回归居住属性的背景下,未来转售回报率逐渐趋于理性水平,全国总体水平维持在5.4%-8.0%之间。

  随着市场的调整,房地产的投资模式也逐渐发生改变,转售回报下降明显,逐渐接近长期租赁回报率8%,基本步入REITs的收益区间。资本市场收益率与房地产市场投资回报率(长期及转售)逐渐接近,因此REITs正逐渐具备有利条件。

  近两年来,中国零售物业面临严峻的市场考验,原因是供过于求和电子商务快速增长打击了实体的购物中心,传统的零售业态“关店潮”频频出现,供应过剩不断加剧。同时,随着消费者的消费体验的升级,传统零售物业的经营模式面临“淘汰潮”,为了避免淘汰,部分百货商场纷纷改造升级,商业零售企业在经营模式上和空间布局上进行转型和调整,短期内很难迅速发展。

  与此同时,随着中国经济结构调整的进一步推进,第三产业逐渐成为经济增长的主引擎,为写字楼市场带来新的发展契机。此外,写字楼市场受互联网冲击微弱,需求增长稳定,考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,未来商场改为写字楼或将成为开发商提高收益的新选择,缓解写字楼供应稀缺的局面。短期来看,写字楼市场稳定发展的动力十足,未来写字楼回报率仍能处于较高水平。从回报率数据上看,2016下半年预测转售回报率写字楼处于最高水平,为8.0%,明显高于房地产信托平均年收益率7.39%。

  一线城市转售大于租赁。从回报率数据上来看,一线城市各物业转售回报率明显大于长期租赁回报率,普通住宅表现尤为明显,转售回报率高达14.9%,而长期租赁回报仅为5.3%。主要由于一线城市产业丰富,人口净流入强,支撑了各物业价格的上涨,因此依靠转售的收益更为丰厚。

  二线城市租赁回报与转售回报较为接近。从二线城市的回报率数据来看,各物业各回报率差异较小,长期租赁回报率和5年转售回报率较为接近,维持在4.7%-7.2%之间。从具体物业角度来看,万博ManBetX网址,随着2016年热点二线城市价格快速升温,二线的住宅市场转售回报略微大于长期租赁,但数值差异不大;然而,商业市场转售回报率普遍低于长期租赁回报率,主要由于二线城市的商业仍然以租为主。

  云房数据研究中心自2009年承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题以来,经过近7年的努力,调查组不断丰富测算指标,持续扩展研究城市,同时实现了测算的信息化、系统化。

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